В Україні готують перехід на нову модель житлової політики – щоб розв’язати, зокрема, проблеми застарілого житлового фонду. Серед іншого, в планах – позбутися багаторічних черг на квартири та незавершених будівництв. А крім того, створити ринок соціальної оренди, що дозволить громадянам отримувати доступне житло без необхідності купівлі.

Перший крок для цього зроблено – в липні нардепи ухвалили в першому читанні відповідний урядовий законопроєкт № 12377 “Про основні засади житлової політики”. Наразі ж він готується до другого читання і, як розповіла OBOZ.UA голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (“Слуга народу”), документ може бути винесений до сесійної зали Верховної Ради вже восени.

“З тих поправок, що залишилися, близько тисячі можна віднести до категорії поправкового спаму, тому ми сподіваємося, що автори правок їх знімуть. Однак наше завдання – відпрацювати кожну, що збільшить шанси законопроєкту, який запустить житлову реформу в Україні. Мета – щоб восени у нас вже був законопроєкт, доопрацьований до другого читання”, – зазначила нардепка.

OBOZ.UA розбирався, як у владі хочуть змінити правила щодо житла українців, а також у якому стані ринок нерухомості перебуває нині.

Як хочуть змінити правила щодо квартир та будинків українців

Однією з ключових норм законопроєкту є створення в Україні Фонду соціального житла – державного і муніципального. Як пояснила Шуляк, з фонду житло надаватиметься тимчасово:

• у соціальну оренду – коли витрати на оренду не перевищуватимуть 25-30% доходу родини;
• як службове.

Поповнюватиметься ж фонд, як передбачається, передусім за рахунок будівель, що перебувають на балансі як громад, так і держави. Однак для цього потрібно буде спочатку провести інвентаризацію такого житла. Надто ж недобудованого, якого, зазначила нардепка, нині в Україні налічується сотні одиниць.

“Громади і держава досі не розуміють, що вже у них є на балансі, яка муніципальна і комунальна власність. Відповідно, немає розуміння, що можна перебудувати, добудувати. А в нас сотні недобудованих забудовниками будинків. Тож така інвентаризація допоможе їх виявити – щоб зрозуміти, що можна добудувати, оскільки такі об’єкти, звісно, дешевші, ніж зводити з нуля”, – пояснила Шуляк.

Інше джерело поповнення фонду – нове житло. Як запевнила нардепка, кошти на його зведення надходитимуть від платежів:

• за соціальну оренду,
• оренду службового житла.

“Звісно, будуватимемо теж. Будуть створюватись спеціальні оператори доступного житла”, – стверджує Шуляк.

Втім, чи вистачить цих грошей на будівництво і як вирішуватиметься питання, якщо все ж ні, відповіді поки нема. Однак не виключено, що до цього, як і здійснення реформи загалом, долучатимуться донори. Хоча наразі це чітко й не артикулюється.

Нардепка визнала: у держави немає розуміння, що відбувається з чергами на житло. Тобто “кому і що видається”.

І це створює корупційні ризики.

“Черга може рухатись у режимі, який вигідний тому чи іншому чиновнику, який за це відповідає. Відповідно, корупційних ризиків через це вистачає”, – констатувала Шуляк.

Вирішити ж це питання хочуть спробувати за рахунок створення Єдиної інформаційно-інформаційної системи у сфері житла. Яка має забезпечити, серед іншого, перехід всіх списків квартирних черг з паперової форми у цифрову. Що, за сподіваннями, зробить рух черг прозорішим.

Ще одна ключова зміна – оренда з правом викупу. Очікується, що розповсюджуватиметься вона на все те ж соціальне житло – однак для цього прожити в ньому спочатку доведеться щонайменш 10 років.

З приємного – щомісячні орендні платежі протягом цих 10 років планують включати у вартість житла. Тож після закінчення терміну оренди можна буде стати власником такої нерухомості.

З не дуже приємного – вартість викупу житла буде не нижчою за вартість новозбудованого соціального житла – для його заміни. Тобто мешканцям, наприклад, старих будинків доведеться платити за квартири як за нові.

Причиною ж такого підходу, пояснила Шуляк, є те, що кошти від викупу орендарями житла, яке надавалося їм в оренду, йтимуть у спеціальний фонд, з якого здійснюватиметься будівництво нового соціального житла. Тобто, купуючи вже готове житло для себе, українці фінансуватимуть його будівництво для інших.

Паралельно ж з орендою з правом викупу планується запустити оренду соціальну. Це коли певний відсоток (як уже зазначалось, 25-30%) ринкової вартості винайму платитиме, власне, винаймач, а іншу субсидіюватиме держава.

Втім, передбачається, що в окремих випадках держава братиме на себе всі витрати. Річ у тім, що вартість такої оренди хочуть максимально підвʼязати під дохід родини. І якщо людина буде неплатоспроможною, “соціальна оренда може бути для неї навіть безкоштовною”.

Однак є “але”. Не виключено, що надану безкоштовну оренду українцям зможуть скасовувати. Як, власне, і винайм житла за невеликі гроші.

Як пояснила нардепка, нині в ЄС оренда соціального житла залежить від кількох параметрів, зокрема:

• доходу орендаря,
• поточних ринкових умов.

Водночас орендодавець проводить щорічний моніторинг доходів наймача за попередній рік. За результатом якого ухвалює рішення про умови подальшої співпраці.

“Якщо його середньомісячний сукупний дохід за попередні два роки поспіль став вищим, це є підставою для припинення договору. Але ми не копіюємо досвід ЄС, а адаптовуємо під українські реалії”, – пояснила Шуляк.

Запуск пільгової іпотеки (кредит на купівлю житла з низькою процентною ставкою або державними субсидіями, що робить його доступнішим для певних категорій населення) наразі під питанням, визнала нардепка. За її словами, все залежить від того, коли і в якому вигляді ми ухвалимо законопроєкти, які стануть законодавчим підґрунтям для житлової реформи.

Річ у тім, що створення державних іпотечних програм на кшталт єОселі – а також, що важливо, оренди з правом викупу і соціальної оренди – має відбутись після проведення житлової реформи. А для цього, крім законопроєкту №12377, треба прийняти й низку інших, тож все залежатиме від того, в якому вигляді вони будуть ухвалені.

Які законопроєкти щодо нерухомості треба ще ухвалити

• Про житловий фонд соціального призначення.

Його, за словами Шуляк, вже створюють.

• Про управління житловим фондом і загалом про регулювання взаємовідносин у цьому процесі.

Очікувати ж ухвалення законопроєкту №12377, за словами Шуляк, можна вже восени. В усякім разі, того вимагає Євросоюз – у межах Ukraine Facility.

Це програма рекордної економічної допомоги від ЄС, за якою Україна до 2027 року може отримати 50 млрд євро (як кредитами, так і у вигляді безповоротних грантів). Однак лише за виконання певних умов. І однією з них, підкреслює нардепка, і є зміна правил щодо нерухомості.

“Ба більше, саме за виконання цього індикатора програми Україна отримає 400 млн євро. 200 млн євро кредитних і стільки ж грантових”,– розповіла вона.

Чи зноситимуть будинки

Ще восени 2022 року нардепи ухвалили в першому читанні законопроєкт №6458 щодо комплексної реконструкції кварталів старого житлового фонду. Який, серед іншого, передбачав знесення старих будинків для зведення на їхньому місці нових.

Втім, вже довгий час якихось рухів щодо документа не фіксується.

Востаннє ґрунтовно про нього йшлось влітку 2024-го. У матеріалі, серед іншого, зазначалось, що тему старого житлового фонду у розпал війни порушили невипадково.

“У багатьох великих містах уже нема де будувати. Особливо у центральній частині, яка найбільше цікавить забудовників. … Середньостатистична “хрущовка” – це 5 поверхів, 4 під’їзди та по 4 квартири на сходовому майданчику – тобто всього 80 квартир. Якщо побудувати на цій же ділянці багатоповерхівку, можна вмістити до 350 квартир”, – розповідали автори матеріалу.

Чи передбачатиме зведення соціального житла, про яке говорить Шуляк, знесення старих хрущовок, наразі невідомо. В усякім разі, на відповідне питання OBOZ.UA нардепка не відповіла.

Що відбувається з нерухомістю в Україні зараз

Втім, так чи інакше, але це все – поки що питання майбутнього. А тут і зараз ринок нерухомості вимушений функціонувати в умовах війни. Що, природно, накладає на нього відповідний відбиток.

“Якщо брати 2022 рік, то там було дуже сильне зміщення: весь схід (східні області України. – Ред.) поїхав – хто за кордон, хто на захід країни. І там (на заході України. – Ред.) ціни злетіли – і на оренду, і на продаж. Але починаючи десь з кінця 2023 року і протягом всього 2024-го тенденція була вже не такою вираженою. Люди почали розосереджуватись по країні. І хоча на заході ціни й досі більші, ніж до повномасштабної війни, попит вже не такий, як був”, – розповів OBOZ.UA член ради Асоціації фахівців із нерухомості Артур Пилипчук.

При цьому він підкреслив: рух спостерігається не лише ринку тилових областей, а й на сході та півдні країни. Зокрема, в Дніпрі та Харкові, Одесі.

“Так, ринок не такий, яким був до війни – він нижчий. Однак загалом ситуація значно краща, ніж була в 2022 році. Люди до всього звикають”, – констатував Пилипчук.

Його підтримує виконавчий директор Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несин. За його словами, попри те, що в країні йде війна, “ринок нерухомості працює”. При цьому визначальним, за його словами, є те, що “на ринку нерухомості продавців більше, ніж покупців”.

“Це пов’язано, зокрема, з тим, що в нас воєнний стан. Багато людей поїхало з країни – і вони там, ці люди вже там, я б сказав, асимілювались і частина взагалі не буде повертатись. І тому вони хочуть продати нерухомість. Тому дуже багато на сьогодні нерухомості продається”, – пояснив він у коментарі OBOZ.UA.

Ситуація в різних сегментах ринку кардинально відрізняється, зазначають експерти. Наприклад, первинка, констатують вони, ледь жива.

“Первинка взагалі не має попиту. Тому що первинка – це не те, що про завтра – це про післязавтра. А в це хоч і вірять, але чекати можливості нема. Бо первинка – це коли у вас є житло, а ви хочете його поліпшити. І в одному живете, а в друге вклали і чекаєте, поки побудують”, – визнав Пилипчук.

Складну ситуацію констатує й Несин. Він зазначає:

• Те, житло, яке зараз виставлене на продаж, – це допродаж залишків з часів до повномасштабної війни.
• Те, яке будується – це “будівництво, яке було почато до великої війни”.

“Первинний ринок, він отакий”, – резюмує він.

Вторинний ринок же, за словами Несина, набагато активніший. При цьому попит зосереджений насамперед на уже введених в експлуатацію нових будинках – юридично оформлених і готових до використання.

“Наприклад, в одному з ЖК Києва 1-кімнатна квартира, в якій вже зроблений ремонт, коштує від 80 тис. доларів. І він має попит, – розповів він.

Причиною ж цього, за його словами, є зручність, яку забезпечують ЖК. Які, фактично, є містом у місті.

“З них можна не виходити. У вас закрита територія. Тут є і супермаркети, і кафе, і ресторани. Коли ми заходимо в житловий комплекс, то бачимо, яка там активність людей. Гадаю, це матиме попит і надалі. Люди хочуть жити в комфортних умовах”, – констатував Несин.

Разом з тим користуються попитом – хоча й нижчим “десь на половину” – квартири і в “звичайних” будинках. Тобто зведених у 1970-1980 роках.

Річ у тім, що ціни там значно нижчі. За словами експерта, 1-кімнатну квартиру з відносним ремонтом у них можна придбати за 40-45 тис. доларів.

Зі свого боку, Пилипчук зазначає: загалом найбільший попит на вторинці, наприклад, у Києві має економ-сегмент. Який скупили “майже весь”. При цьому експерт констатує: рушієм цього процесу були ВПО.

“Наприклад, у Києві до 2024 року вимели все, що було дешеве. Чому? Бо не всі ж були заможні. А продати задорого житло на сході було складно. Тому купували не те, що хочеться, і навіть не те, що потрібно – купували те, на що вистачало грошей”, – констатував він.

Водночас лакшері-сегмент завмер. За словами Пилипчука, він “як впав, так і не дуже має попит”.

“Тому що ця нерухомість розрахована на людей, в яких є не одне житло. А зараз великої потреби купувати нове в них нема”, – пояснив експерт.

Ситуація ж з орендою, зазначають експерти, відрізняється залежно від конкретного регіону. Скажімо, на заході країни, за словами Пилипчука, ціни зараз вищі, ніж були до великої війни. Хоча, констатує він, такого попиту, як був на початку повномасштабки – у 2022-му – вже нема.

На сході ж країни, за його словами, попит ще нижчий. Адже через близькість до зони активних бойових дій “люди туди більше не їдуть”.

А от в Києві, за його словами, вартість винайму житла вища, ніж була до повномасштабної війни. При цьому, констатував експерт, ціни продовжують зростати.

“Починаючи з 2023 року поступово ціни почали зростати – і все ростуть, ростуть, ростуть. Не стрімко, не злітають, але потроху збільшуються”, – констатував він.

Причиною ж цього, за словами Несина, є високий попит. Це властиво для всіх великих міст країни, що перебувають відносно далеко від фронту.

“Якщо вдасться винайняти 1-кімнатну квартиру в Києві за 10 тисяч – вважайте, що вам дуже пощастило. І то стан такої квартири буде не дуже гарний”, – визнав він.

Якщо ж говорити про майбутнє, то, за словами Пилипчука, після війни український ринок нерухомості чекають гарні часи. Однак більше для продавців – бо ж ціни зростатимуть.

“Якщо подивитись історію будь-яких війн у будь-яких країнах, то по їх закінченню ціни на нерухомість зростали. Тож буде здорожчання”, – вважає він.

Також, запевняє експерт, зростатиме й попит. Серед причин же цього він виділяє:

• Повернення з армії багатьох захисників, які “почнуть купувати житло”.
• Відбудову країни – адже відновити треба буде “мільйони квадратних метрів”.

Відновлення самого ринку відбуватиметься поступово. І почнеться воно з відносно дешевого житла.

“В перші десь 2-3 роки буде рости економ-сегмент. А потім, коли люди піднімуться, вже буде рости середній – тобто комфорт, бізнес”, – прогнозує Пилипчук.

Через все те ж звикання до війни українці продовжать цікавитись як квартирами на відносно високих поверхах, так і з панорамними вікнами – попри те, що раніше в експертному середовищі висловлювали думку, що через обстріли попит на такі опції спаде.

“Війна затягнулася – і показала, як швидко люди до всього звикають. Згадайте, 2022 рік – щойно загуде сирена, нікого на вулиці нема. Тепер же всі на вулиці, з дітьми навіть. Тож, гадаю, матимуть попит і верхні поверхи, і пентхауси, і тераси“, – вважає Пилипчук.